בריטניה: המקום החם להשקעות נדל"ן בחו"ל

בשנים האחרונות המשקיעים בישראל מבינים, כי האלטרנטיבה של השקעות נדל"ן בחו"ל נוחה, זמינה ואטרקטיבית מאוד. העולם הפך לכפר גלובלי קטן, איתור נכס, בדיקת מצבו, רכישתו וקבלת הכספים, הפכה עניין די פשוט, וניתן לביצוע על ידי כל אדם.

בעולם, יעדי השקעה רבים, לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות, אולם אירופה מככבת בשנים האחרונות כיעד נוח וקרוב להשקעה, כזה המאפשר למשקיע גם לטוס לראות את הנכס במידת הצורך, ולא מחייבת נסיעה ארוכה ויקרה, כמו במקרה של ארצות הברית.

נראה כי היעד החם הבא בעולם השקעות הנדל"ן נמצא בבריטניה. יותר ויותר משקיעים מגלים את הזדמנות ההשקעה בממלכה הבריטית, בין אם משקיעים שזוהי רכישתם הראשונה בחו"ל, או משקיעים מנוסים שהשקיעו בעבר במקומות שונים בעולם, ובוחרים כעת למכור את הנכס הקיים, ולהעביר את ההשקעה לטובת רכישה באנגליה.

אז למה אנגליה כל כך אטרקטיבית, ומה חשוב לבדוק?

כמשקיעים אנחנו רוצים לקבל ודאות לכסף, ולהשקיע במקומות בטוחים, בהם הסיכון להפסד נמוך. אנגליה היא הכלכלה השנייה בגודלה באירופה, והשישית בגודלה בעולם. מערכת הבנקאות ומערכת המשפט מתקדמות, מערביות ושקופות. דבר המקנה ביטחון למשקיעים, המעדיפים להשקיע במדינה יציבה וחזקה, לעומת מדינות וכלכלות חלשות יותר, בעיקר במזרח אירופה.

הממשלה בבריטניה מעודדת משקיעים, ומאפשרת רכישה קלה של נכסים להשקעה, בנוסף מאפשרת הוצאה קלה של הכסף, לכל מקום בעולם. כיום משקיע בנדל"ן באנגליה, לא חייב להגיע פיזית לנכס, רשאי לרכוש מכל מקום בעולם, ואף איננו מחויב בפתיחת חשבון בנק באנגליה. הכסף מדמי השכירות, מועבר ישירות לחשבון המשקיע, בכל מקום בעולם, כולל בישראל.

נושא שני הוא נושא המיסוי. לאנגליה וישראל הסכם אמנת מס, למניעת כפל מס. כך שבכל מקרה בו תדרשו לשלם מס, המס יקוזז בין המדינות. בנוסף, באנגליה הכנסה של עד 11,500 פאונד בשנה, פטורה ממס. ולכן משקיע ממוצע הרכוש נכס אחד באנגליה, ייהנה מפטור מלא במס על ההכנסות משכירות. בארץ יידרש לשלם מס מופחת של כ15% מההכנסה בניכוי פחת. כך שגם בהיבט המיסוי יש לאנגליה יתרונות רבים, אל מול השקעות אלטרנטיביות.

התייעצנו בנושא עם דותן דנאי, מחברת בריטניה נדל"ן, המלווה משקיעים מישראל לרכישת נדל"ן בצפון אנגליה. דותן מספר כי הישראלים מגלים בהמוניהם את יתרונות ההשקעה הקלה והאטרקטיבית בצפון אנגליה, המעניקה למשקיע הכנסה פסיבית נוחה של למעלה מ6% נטו, לאחר כל ההוצאות והקיזוזים, ולאחר מס בארץ. בנוסף אומר דותן, שהאטרקטיביות הגדולה היום בצפון אנגליה, היא לא מהשכירות השוטפת, אלה מהפוטנציאל לעליית ערך הנכס ודמי השכירות בעקבות תוכנית פיתוח הצפון. תוכנית זו (NORTHERN POWERHOUSE) היא תוכנית כלכלית ענקית של ממשלת בריטניה, המשקיעה מאות מילארדים של פאונדים בפיתוח ערי הצפון (מנצ'סטר, ליברפול, פרסטון, שפילד), על מנת לאזן את מחירי הנדל"ן בין הצפון ללונדון. כך נלחמת הממשלה בבועה שנוצרה בלונדון, ומי שמשקיע בצפון המדינה, צפוי ליהנות מעליה של למעלה מ20% בערך הנכס ב5 שנים הקרובות (על פי ניתוח של חברת JLL).

המחירים בצפון אנגליה נמוכים באופן מפתיע, וניתן לרכוש נכסים חדשים, או נכסי יד 2, החל מ270,000 ₪. סכום נמוך ונוח למשקיעים רבים.

הנכס נרשם בצורה מסודרת בטאבו על שם המשקיע, בדומה לתהליך בישראל.

ומי מנהל את הנכסים ? חברות ניהול מקצועיות, שזה תחום עיסוקן. לחברות אלו ניסיון רב בניהול נכסים עבור משקיעים מעבר לים, והן עושות זאת בצורה שקופה ומסודרת. חשוב כמובן לבחור בחברה אמינה, שתדאג לאינטרסים שלנו, ותשמור על הנכס שלנו במצב טוב. דותן מספר כי למשקיע שאין לו ידע קודם והכרות עמוקה עם השוק האנגלי, מומלץ להיעזר בחברות מקצועיות בישראל, המלוות את המשקיעים, ומעניקות שקט נפשי. לנו כחברה, אומר דותן, יש את הכלים והמיומנות לבחור את ההשקעות החכמות ביותר, הנתונות עלות תועלת גדולה למשקיע. אנחנו מבקרים באנגליה על בסיס קבוע, ובקשר טלפוני יומיומי, עם השותפים המקומיים שלנו. כך אנחנו מוודאים שהנכס אטרקטיבי, ומנוהל צורה הטובה ביותר, על ידי החברות האמינות והמקצועיות ביותר.

מה כולל תהליך הרכישה ? וכיצד מובטח הכסף?

ראשית צריך לבחור את הנכס הרלוונטי, לאנשים שונים מתאימים נכסים שונים, ויש מגוון אפשרויות (נכסים חדשים למגורים, נכסי יד 2, מעונות סטודנטים). לאחר שבחרנו את הנכס האופטימלי עם המומחים, נשריין עבורנו את היחידה במקרה ומדובר בפרויקט חדש, או נגיש הצעת מחיר לרכישה עבור נכס יד 2. את כל התהליך הזה, יבצעו עבורכם המומחים המלווים אתכם. השלב הבא הוא מינוי עורך דין מטעמכם. זה צריך להיות עורך דין בעל רישיון עריכת דין בריטי. הבחירה הזו היא חשובה, כיוון שהעורך דין מייצג אתכם בלבד, הוא דואג לאינטרסים שלכם, והמקצועיות שלו, תסייע לכם לעבור את התהליך בביטחון מלא. לדותן רשימה מפורטת של עורכי דין מומלצים, גם בבריטניה וגם בישראל. לאחר שעורך הדין עבר על כל החוזה, ואישר את תקינותו, תוזמנו למשרדו / שיחת טלפון, המסבירה את כלל הנושאים שחשוב שתדעו בהקשר לעסקה הספציפית. תתבקשו להעביר סכום כסף ראשוני לחשבון של עורך הדין שלכם, ובמידה והכל נחתם ויצאתם לדרך, הסכום יועבר מחשבון עורך הדין שלכם לחשבון הנאמנות המלווה את הפרויקט, או לחשבונו של מוכר הנכס, במקרים של נכס יד 2.

כל התהליך, לרבות העברות הכספים לחו"ל, איננו מסובך, אך הוא דורש מידה מסוימת של הכרות עם התהליך והטפסים הנדרשים. שימוש בחברה מלווה בתהליך, יכול להקל עליכם, ויאפשר לכם לקבל הכל מוכן מראש, ובכל שלב, על מנת לקצר את השלבים. חברה מלווה מוצלחת אומר דותן, יודעת לקחת תהליך מורכב ומסורבל באופן יחסי, ולהפוך אותו לתהליך קל, מהיר ונוח.

שער הפאונד הנמוך, הוא סיבה נוספת לאטרקטיביות הגדולה ברכישת נכס באנגליה. דותן מסביר, כי לעלייה הצפויה בערך הפאונד (על פי תחזית של Bank of America), יש השפעה כפולה לטובת המשקיע. האחת היא עלייה בערך הנכס, כך שהמשקיע ירצה לממש את הנכס ולמכור, הוא יהיה שווה יותר ממה שהיה בעת הקניה. השנייה היא עליה בסכום השכירות החודשי. מכיוון שהסכום נגבה מהשוכר בפאונד, אך מומר בארץ לשקלים. סכום השכירות החודשי בשקלים צפוי ללכת ולעלות באופן משמעותי, ולשפר את התשואות הצפויות.

חברת בריטניה נדל"ן מלווה משקיעים רבים בימים אלו לרכישות בצפון אנגליה, החל מסכומים של 270,000 ₪ בלבד, ומצליחה לייצר עבורם תשואות ברוטו של למעלה מ10%, ותשואות נטו לאחר מס של 6%. בנוסף עקב העלייה הצפויה בערך הנכסים, ובגובה השכירות, התשואה השנתית  הפוטנציאלית הצפויה למשקיע, עולה מעבר ל ל15%.

אנחנו התרשמנו מאוד מהפוטנציאל בצפון אנגליה. ללא ספק השקעות נוחות, במחירים נמוכים ועם תשואות יוצאות דופן.

דותן אף מספר, כי לאור האטרקטיביות הגדולה בהשקעות, גם הוא באופן אישי, רוכש נכסים בצפון אנגליה, ושמח לשתף אותנו בדוגמאות.

דותן מסכם ואומר "אנחנו בבריטניה נדל"ן מאוד מאמינים בצפון אנגליה, וחושבים שמדובר במקום האטרקטיבי ביותר היום להשקעה. הפוטנציאל הגלום בעליית מחירי הנדל"ן עקב תוכנית פיתוח הצפון הוא אדיר. אנחנו דוגלים בהשקעות נוחות ובטוחות, על מנת לייצר הכנסות פסיביות. אנחנו עושים זאת עבור עצמנו, ושמחים ללוות משקיעים שרוצים כמונו, לבוא וליהנות מהשקעות אטרקטיביות כאלה".